СОГЛАСОВАНИЕ ТЭП И ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

СОГЛАСОВАНИЕ ТЭП И ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Если «дорожная карта», т. е. сценарий развития, разработанный на этапе 1.2, подразумевает изменение ТЭП или видов разрешенного использования участка, необходимо разработать ППТ.

На данном этапе в проект вступает технический заказчик — компания, которая формально представляет собственника(арендатора)земельного участка, а фактически — девелопера в органах власти при получении согласований, разрешений и т. п. Это основная функция техзаказчика. Также, но необязательно, в технических и процедурных вопросах техзаказчик может представлять девелопера перед проектировщиками и строителями. Например, выступая в качестве стороны при заключении договоров.

Для разработки ППТ техзаказчик подает в службу «одного окна» Москомархитектуры (МКА) заявление на имя заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства (М. Ш. Хуснуллина) о согласовании разработки ППТ за счет средств инвестора. МКА рассматривает заявление и определяет границы разработки проекта планировки. Далее, в соответствии с п. 3 Приложения 3 к постановлению правительства Москвы от 06.04.2010 № 270- ПП, запускается подготовка обоснования градостроительного потенциала территории (ОГП) и, в случае его одобрения на ГЗК, — процесс разработки ППТ.

Здесь следует отметить, что описанная выше и широко применяемая практика получения согласия властей на разработку ППТ частным заказчиком в столице никак не формализована — официального регламента этой процедуры, утвержденного постановлением правительства Москвы или другим правовым актом, не существует. При этом в некоторых регионах, например в Московской области, ППТ можно даже заказать в электронной форме12.

Оба процесса подробно рассмотрены в описании Варианта 1. Существенным отличием являются лишь критерии выбора разработчика ОГП и ППТ. Главным для девелопера является опыт получения претендентом положительных решений ГЗК в отношении ранее разработанной документации. Цена, разумеется, тоже существенна. В общем, выбирают обычно разработчика, который за наименьшую плату сумеет согласовать ППТ с показателями, наиболее близкими к желаемым.

Без утверждения необходимых показателей дальнейшие действия по развитию участка могут потерять смысл — ввиду нерентабельности. Поэтому критерии комфортности среды, которая может быть сформирована в процессе разработки ППТ, не рассматриваются девелопером как важные. Впрочем, если на этапе 1.3 были получены качественные эскизы, привлекшие инвесторов и высоко оцененные КН, девелопер может выдать в качестве задания разработчикам ППТ схему, предложенную архитекторами.

ПОЛУЧЕНИЕ ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) обычно заказывает техзаказчик. Это можно сделать как через службу «одного окна» МКА, так и на сайте госуслуг13. Порядок получения ГПЗУ регламентируется Приложениями к постановлению правительства Москвы от 25.05.2011 № 229-ПП (далее — 229-ПП). В целом этот порядок для негосударственных заказчиков совпадает с описанным в Варианте 1. Но есть и существенные различия:

Для коммерческих заказов не предусмотрен порядок получения ГПЗУ в ускоренном виде, без подготовки обосновывающих материалов14;

При работе с коммерческими объектами гораздо чаще, чем в случае с бюджетными, применяются условно разрешенные виды использования земельных участков 15. Соответственно, чаще требуется проведение общественных слушаний.

К «условно разрешенным» могут относиться: жилые дома в случае превышения установленных ТЭП, спортзалы, бассейны, и др. Перечень условно разрешенных видов использования участка определяется градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой находится участок в соответствии с ПЗЗ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *